主持人：各位网友大家好！潘总现在已经来到聊天室，现在聊天可以开始了，请大家提问，谢谢！

　　潘石屹：大家好！

　　房地产企业拖欠还款的三部曲

　　主持人：《经济观察报》的姜红桥说，潘总曾经说过“百日剧变”，但高负债率对于房地产企业来说并非罕见，是不是可以将您的话理解为在融资成本高涨特定条件下的百日之变？我们观察到1至5月以来，某些资金状况不太好的上市企业往往房价打折幅度更大，是不是可以认为打折促销是资金状况不好的最主要的解决问题方式？

　　关之琳17日表示自己将全面退出娱乐圈,并投身商界或做房地产……

　　潘石屹：每家企业的情况都不一样，我说的“百日剧变”主要是指2006年下半年、2007年疯狂拿地的那些企业，这些企业非常不理智，把自己所有的钱加上银行贷款都去作为拿地的首付款。这些企业面临着很大的资金压力。不过这些企业拿的地到2008年上半年还不具备销售条件，并没有形成可以在市场上打折销售的房子。对于这些企业来说，最好的出路是把这些土地转让出去。但也有一种很大的可能性就是，他们会拖欠政府的出让金，拖欠银行贷款。其实，这种情况已经发生了，我了解到的不是一、两块土地发生了这样的情况，而是已经形成大规模的拖欠。所以，下一步我担心会爆发房地产行业的信用危机。信用对一个行业来说比一切都重要，对于房地产行业来说，避免发生信用危机是现在的当务之急。

　　主持人：有位网友问，您认为在转型时期，房地产行业应该在哪些方面加强自律？

　　潘石屹：目前房地产面临的情况主要是资金太紧张，所以房地产行业下一步面对最大的挑战将是诚信问题。因为很有可能由于资金的过分紧张，使一些房地产该付的款付不出去，就会首先导致拖欠施工单位的款，拖欠农民工工资；第二步，可能会出现拖欠政府出让金，其实这样的事件在行业中、媒体上也屡见不鲜，最后第三步，就是拖欠银行的贷款。这种事情的发生对整个行业将是最致命的打击，因为在整个行业中，信誉比资金占有额更重要，所以诚信问题，比如能不能按时还款和付款的问题是整个房地产行业下一步面临的巨大挑战，这也是关系到房地产行业生死存亡的大问题。

　　主持人：网友“我最珍贵”说，潘总上周您在网聊中提到，房地产行业马上进入塑性变形阶段，您觉得SOHO是不是也进入或者处于这个塑性变形阶段？

　　潘石屹：塑性变形是相对于弹性变形而言的。弹性变形阶段，尽管市场上资金紧张，但当市场上供应充足后，整个行业在规模上不会受到影响，而塑性变形则不然。房地产行业进入塑性变形的根本原因是资金太紧，每一个资金来源的渠道都受到了很大影响。塑性变形的标志有两点：首先是一部分房地产企业破产；另外就是房地产行业的失业率提高。

　　SOHO中国经过过去几年时间的调整，与整个房地产行业的大势是完全相反的。SOHO中国有足够的弹性来应付从紧的货币政策。

　　主持人：网友“七喜弟弟”说，近期股市、楼市被唱空力量牢牢占据，老潘您怎么看目前这种市场行情，是不是已经到了您说的“百日剧变”临界点了？

　　潘石屹：股市、楼市以及中国的经济最近悲观情绪非常严重，主要原因是资金非常紧张，有一部分企业到了揭不开锅的状态。但昨天，国家发改委决定提高成品油的价格，这给市场释放了一个很重要的信号，就是要充分尊重市场的力量。这种信号虽然对今天的股票市场影响并不大，但我觉得对未来中国的经济、房地产的影响会比较大。

　　原材料价格上涨给行业造成巨大压力

　　主持人：《北京商报》记者赖大臣说，又到各上市发布中报成绩的时候了，请潘总预计一下各大上市公司的中报成绩。

　　潘石屹：每家上市公司的具体情况我不是特别了解，但今年上半年，全国几乎每个城市的房地产成交额都在下跌，有一些城市下跌的幅度还非常大。这种情况我想一定会影响上市公司的中报成绩，具体就看每一个公司公布的中报情况了。

　　主持人：赖大臣还有一个问题问您，有人说住宅出现抛盘现象。是不是在中报发布前，上市公司为得业绩出现抛盘现象？

　　潘石屹：我想现在最主要的还不是为了年报业绩好看，而是整个中国房地产行业面临着资金非常紧张的局面，许多房地产公司急于回笼资金，用于支付工程款，支付地价款，以及支付银行的贷款。

　　主持人：网友“阿松”问，在融资成本提高，销售萎靡的情况下，您认为除了降价促销之外，是否还有其他好办法解决资金不良企业的困难？

　　潘石屹：房地产企业的资金来源有许多途径，例如股本金，银行贷款，发债等等，但最重要的、最根本的一条就是销售收入，而其他都是过渡性、暂时的，因为股本金需要回报，银行贷款要还本附息。所以房地产企业要从根本上解决资金的问题，只有去打开市场，提高销售额才最有效。

　　主持人：网友“阿松”问，最近由于国际石油价格上涨导致原材料价格轮番上涨，昨天发改委宣布汽柴油大幅上调近20%，对房地产业的冲击是怎么样的？

　　潘石屹：这是发改委发出的一个明显信号，就是要走市场经济的道路，我想这对整个市场是一个利好的消息，房地产也不例外。

　　其实房地产行业受原材料价格上涨的压力是最大的。前天，我们公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响，及我们应对的策略。因为从2008年1月1号开始到现在为止，劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%，钢材的价格上涨70%，混凝土价格上涨30%，这使房地产整个行业面临巨大压力。

　　SOHO回购自己的股票是价值投资

　　主持人：《中房报》的张杰，想问潘总，现在很多地产公司回股，或者大股东增持自己的股票，背后是不是有机构投资者的压力？

　　潘石屹：别的公司回购情况，他们出于什么样的动机等等，我并不是非常了解。我们公司回购自己的股票，主要原因是SOHO中国现在是最有价值资产的投资，对于风险小，变现能力强，未来升值空间大的资产，我们就进行购买。从目前来看，SOHO中国的股票在资本市场上价值远远被低估了，所以我们开始回购一部分，主要是价值投资。

　　主持人：有网友说，本周SOHO中国在二级市场回购了2100多港元公司股票，此种做法在上市房地产公司并不多见，您是否认为这样做，会增加股民的投资信心，还会有什么跟进动作吗？

　　潘石屹：跟股民的投资信心没有关系，我们主要是让SOHO中国购买最有价值的资产，而SOHO中国目前股票市场价格被严重低估了，所以我们开始购买。